Lunedì 30 novembre scade il secondo acconto della cedolare secca. Per chi affitta un appartamento a canone lungo è una scadenza di routine. Per chi fa affitto breve no: in mezzo c'è la ritenuta del 21% che Airbnb trattiene su ogni prenotazione, e cambia parecchio il conto.
Il risultato pratico sorprende molti proprietari: c'è chi riceve dal commercialista un F24 da quasi mille euro, e chi, con lo stesso appartamento ma un altro mix di canali, non deve nulla. Mettiamo in fila il meccanismo, poi tre casi in euro.
Come funziona l'acconto, in tre righe
L'acconto è un anticipo sull'imposta dell'anno in corso, calcolato sull'imposta dell'anno prima. Per la cedolare secca vale così:
- l'acconto è pari al 100% dell'imposta dell'anno precedente, al netto delle ritenute subite;
- se è pari o superiore a 257,52 € si paga in due rate: 40% entro il 30 giugno, 60% entro il 30 novembre;
- se è inferiore a 257,52 € si paga tutto entro il 30 novembre;
- se la base è inferiore a 52 €, l'acconto non è dovuto.
L'acconto di quest'anno, quindi, nasce dalla dichiarazione presentata in primavera sui redditi 2025. Il conguaglio arriverà con la dichiarazione 2027, quando si saprà quanto hai incassato davvero nel 2026.
Il punto che cambia tutto: la ritenuta di Airbnb
Dal 2024 la ritenuta del 21% applicata dagli intermediari che incassano per conto tuo vale sempre come acconto, qualunque regime tu scelga. In dichiarazione si scomputa dalla cedolare dovuta: nel quadro LC del modello Redditi l'imposta va in una colonna, le ritenute nella successiva, e la differenza fra le due è la base su cui si calcolano gli acconti.
Detto semplice: l'acconto si paga solo sulla parte di cedolare che Airbnb non ti ha già trattenuto. Le ritenute le trovi nella Certificazione Unica che la piattaforma ti manda entro marzo: è il documento da guardare, non il riepilogo dei pagamenti.
Per questo il mix di canali conta. Le prenotazioni dirette, e quelle arrivate da piattaforme che non applicano la ritenuta, generano cedolare senza alcun anticipo già versato. Su quelle l'acconto si paga per intero.
Tre casi, con i numeri
Usiamo il bilocale che ricorre negli altri articoli: 14.700 € di canone imponibile in un anno, quota pulizie compresa. Le cifre sono arrotondate e la ritenuta è semplificata: nella realtà Airbnb la calcola su ogni singolo incasso e qualche euro di scarto c'è sempre.
Se hai entrambi gli immobili dei casi 1 e 3, le basi si sommano: in tutto 350 € di acconto, nonostante quasi 5.000 € di cedolare complessiva.
Chi è passato al regime d'impresa nel 2026
C'è un gruppo per cui questa scadenza va guardata con particolare attenzione. Fino al 2025 si poteva restare in cedolare con tre o quattro immobili in affitto breve. Dal 2026, con la legge di bilancio, dal terzo immobile si presume l'attività d'impresa, come abbiamo spiegato in cosa succede davvero dal terzo immobile.
Chi è in questa situazione ha in dichiarazione un acconto di cedolare calcolato sui redditi 2025, ma per il 2026 la cedolare non c'è più: quei redditi sono d'impresa. Con il metodo previsionale l'acconto della cedolare si commisura all'imposta che si prevede di dovere per il 2026, che in questo caso è zero. È una valutazione da fare con il commercialista, carte alla mano, ma è il caso in cui versare per abitudine significa anticipare un'imposta che non sarà mai dovuta.
Lo stesso ragionamento vale, in piccolo, per chi nel 2026 ha incassato molto meno del 2025: un appartamento chiuso per lavori, un anno di occupazione più bassa. L'acconto storico è calcolato su un anno che non si è ripetuto.
Gli errori che vediamo più spesso
Pagare l'acconto sull'imposta lorda. Chi prepara l'F24 da solo prende la cedolare dell'anno prima e ne versa il 60%, dimenticando che le ritenute della CU vanno tolte prima. Sul bilocale del caso 1 sono oltre tremila euro, fra giugno e novembre, che non erano dovuti e che si recuperano solo a giugno.
Dimenticare le prenotazioni dirette. È l'errore opposto: chi pensa che «tanto Airbnb trattiene già» e non mette da parte nulla per gli incassi arrivati da altri canali. Su quelli l'acconto è pieno.
Confondere ritenuta e aliquota. Airbnb trattiene sempre il 21%, anche sull'immobile che in dichiarazione va al 26%. La trattenuta non si adegua da sola: i cinque punti di differenza restano da versare.
Come si paga
Con il 730 e un sostituto d'imposta (datore di lavoro o ente pensionistico) non devi fare niente: il secondo acconto viene trattenuto nella busta paga o nella pensione di novembre. Controlla il cedolino: se la trattenuta non c'è, o non torna, chiedi prima della scadenza.
Con il 730 senza sostituto o con il modello Redditi si paga con l'F24 entro lunedì 30 novembre. I codici tributo della cedolare sono tre:
- 1840: primo acconto, quello di giugno;
- 1841: secondo acconto, oppure acconto in unica soluzione;
- 1842: saldo.
L'anno di riferimento da indicare nell'F24 è il 2026, cioè l'anno per cui stai pagando l'anticipo, non quello della dichiarazione da cui nasce il calcolo. È un errore frequente e innocuo solo in apparenza: un versamento imputato all'anno sbagliato va poi corretto con una richiesta all'Agenzia.
Cosa fare adesso
- Prendi la dichiarazione presentata quest'anno e guarda l'acconto della cedolare che risulta dovuto. Se il commercialista ti ha già preparato l'F24, guarda se tiene conto delle ritenute della CU.
- Confronta con il 2026 reale: canali, incassi, ritenute già subite. Se l'anno è andato molto diversamente dal 2025, il previsionale può convenire.
- Metti da parte la differenza, se c'è, e paga entro il 30 novembre.
- Pensa già al saldo di giugno: se nel 2026 hai incassato di più o hai spostato prenotazioni fuori da Airbnb, a giugno il conguaglio salirà.
Per sapere quanto ti resta davvero dopo cedolare, commissioni e costi, a prescindere da quando la paghi, il calcolatore di CasaMargin applica l'aliquota giusta in base al numero di immobili e mostra il netto annuo. Se dal 2026 sei nel regime d'impresa, il conto parte invece dal calcolatore forfettario, con imposta sostitutiva e contributi INPS.
E se ti stai chiedendo se l'immobile renda abbastanza da giustificare tutto questo lavoro di scadenze, il simulatore di reddito da affitti brevi di Casarent ti dà un ordine di grandezza sulla tua zona prima ancora di aprire l'F24.
Riferimenti
Le regole sugli acconti cambiano poco, ma cambiano. Qui sotto ci sono le fonti per verificarle:
- Le locazioni brevi e la cedolare secca, Agenzia delle Entrate: aliquote, ritenuta degli intermediari, scelta dell'immobile al 21%.
- Modello Redditi Persone fisiche 2026, Agenzia delle Entrate: nel fascicolo 1, le istruzioni del quadro LC (righi LC1 e LC2), dove ritenute e acconti della cedolare vengono calcolati.
Questo articolo descrive le regole generali e non sostituisce il conto sulla tua dichiarazione: per il tuo caso, il numero giusto è quello che esce dalle tue carte.