I conti dell'affitto breve si fanno quasi sempre in tre righe: incasso, commissioni, pulizie. Poi arriva la fine dell'anno e i soldi sul conto sono meno di quelli previsti. Non perché qualcuno abbia sbagliato una moltiplicazione: perché mancano venti righe.
Questa è la lista completa. Per ogni voce trovi un ordine di grandezza realistico su un bilocale che fa circa 15.000 € di ricavi lordi annui. I tuoi numeri saranno diversi, ma la struttura no.
Le voci che tutti conoscono (per completezza)
- Commissione della piattaforma: 15-16% in host-only, ~4% in split. Su 15.000 € sono 600-2.400 € a seconda del modello — un tema che merita un discorso a parte, che trovi in host-only o split.
- Pulizie: 40-60 € a soggiorno. Con 60 soggiorni l'anno: 2.400-3.600 €.
- Imposte: cedolare al 21% o 26% sul canone imponibile. Su 15.000 €, tolta la tassa di soggiorno, siamo intorno ai 2.900-3.600 €.
Fin qui, niente di nascosto. Ora il resto.
1. Ammortamento di arredi ed elettrodomestici
È la voce più sottovalutata in assoluto. Un appartamento in affitto breve subisce in un anno l'usura che una casa abitata subisce in tre o quattro: sessanta ospiti diversi, sessanta cicli di lavatrice sulla stessa biancheria, sessanta persone che imparano a usare quel piano cottura per la prima volta.
Ordine di grandezza su un allestimento da 12.000 €:
- Materassi e divano letto: vita utile 5-6 anni → circa 450 €/anno
- Elettrodomestici (lavatrice, forno, frigo, macchina caffè): 5-7 anni → circa 350 €/anno
- Piccoli arredi, tessili, stoviglie, decorazioni: 2-3 anni → circa 400 €/anno
Totale: circa 1.200 € l'anno, cioè l'8% del ricavo lordo. Non li paghi ogni anno, li paghi tutti insieme al quarto — che è esattamente il motivo per cui fanno male.
Se stai allestendo adesso, vale la pena farlo pensando alla durata e non solo all'estetica: la guida di Casarent su come arredare un appartamento per l'affitto breve ragiona proprio in questi termini.
2. Biancheria e consumabili
- Set di biancheria: servono almeno tre ricambi per letto. Lavaggio o noleggio, 8-14 € a set. Con 60 soggiorni: 500-800 €/anno
- Sostituzione biancheria (macchie, usura): 200 €/anno
- Consumabili: carta igienica, detergenti, sacchetti, sale, caffè, kit cortesia. 4-8 € a soggiorno → 240-480 €/anno
Totale: 950-1.500 €/anno.
3. Utenze, e il fatto che non le controlli
In una casa abitata le utenze le regoli tu. Con gli ospiti, no: il condizionatore resta acceso con la finestra aperta, il riscaldamento va a 24 gradi a gennaio.
Per un bilocale: 900-1.500 €/anno tra luce, gas, acqua, rifiuti e connessione. Contano più i mesi di alta stagione e i climi estremi che il numero di notti.
Nota importante per il calcolo: le utenze sono un costo del proprietario e non entrano nella base di ripartizione con il gestore. Escono dal tuo netto in entrambi gli scenari.
4. Manutenzione ordinaria e straordinaria
L'ordinaria è fatta di piccole cose continue: una tapparella, un rubinetto che gocciola, la serratura, il silicone della doccia. Su un bilocale, 400-700 € l'anno.
La straordinaria arriva a ondate: caldaia, infissi, impianto elettrico, infiltrazioni. Non succede ogni anno, ma quando succede sono migliaia di euro. L'unico modo sano di trattarla è accantonare: 300-500 € l'anno mettono al riparo dalla sorpresa.
In alcune città esistono problemi strutturali che vanno messi nel conto fin dall'inizio: chi ha un immobile in laguna sa che umidità e acqua alta sono una voce di bilancio, non un imprevisto — Casarent ne ha fatto una guida dedicata alla manutenzione tra umidità e acqua alta che vale la lettura anche solo per capire il metodo.
5. Assicurazione
La polizza casa standard non copre la locazione turistica. Serve una copertura adeguata su responsabilità civile verso terzi, danni da ospiti, danni d'acqua.
150-400 €/anno, a seconda di massimali e città. Le garanzie delle piattaforme esistono ma hanno franchigie, esclusioni e tempi: non sostituiscono una polizza.
6. Costi amministrativi e adempimenti
- Commercialista: 200-500 €/anno per la dichiarazione con redditi da locazione (di più in regime d'impresa).
- Adempimenti obbligatori: comunicazioni di pubblica sicurezza, dati statistici, gestione della tassa di soggiorno. Non hanno un costo diretto, ma hanno un costo in tempo — e un costo enorme se ti dimentichi, come raccontiamo in CIN e adempimenti.
- IMU: costo fisso della seconda casa, aliquote comunali. Va nel conto economico dell'immobile anche se non dipende dall'affitto.
- Spese condominiali: ordinarie tutto l'anno, più eventuali straordinarie. In alcuni condomini, l'affitto breve comporta anche una quota extra sui servizi comuni.
7. Le voci che nessuno mette in tabella
Notti invendute per buchi di calendario. Una prenotazione di tre notti che lascia due giorni scoperti prima della successiva è un costo opportunità. Con una politica di soggiorno minimo mal calibrata si perdono facilmente 15-20 notti l'anno.
Cancellazioni tardive. Se le pulizie erano già fatte, hai pagato per niente. Se il buco non si rivende, hai perso la notte.
Sconti per riempire. L'ultimo minuto a -25% non è un ricavo pieno: è un prezzo medio più basso che si porta dietro anche le recensioni sul rapporto qualità/prezzo.
Danni sotto la franchigia. Il bicchiere, la macchia sul divano, la padella bruciata. Singolarmente irrilevanti, cumulativamente 150-300 € l'anno.
Il tuo tempo. 100-150 ore l'anno in gestione diretta. Se non lo valorizzi, il confronto con un gestore non ha senso.
Il quadro completo
Sì, il conto torna quasi a zero. Non perché l'affitto breve non funzioni, ma perché questo immobile fattura troppo poco per la sua struttura di costo. Con gli stessi costi e 22.000 € di ricavi, il margine sarebbe intorno ai 6.000 €. È tutta questione di dove sta il punto di pareggio, che abbiamo calcolato in quante notti devi vendere per non perdere soldi.
Come cambia la lista se affidi la gestione
Un property manager non fa sparire queste voci: ne assorbe alcune, ne trasforma altre in una fattura, e ne lascia parecchie dove sono. Sapere quali è utile per non pagarle due volte.
Spariscono dal tuo tempo, non dal tuo conto: coordinamento pulizie, messaggistica, check-in, pricing. Il costo c'è, ma è dentro la quota.
Diventano una riga in fattura: pulizie, biancheria, consumabili. Spesso con un ricarico rispetto al costo diretto. Se prima le pagavi 45 € e ora te ne addebitano 55, quei 10 € sono un costo nuovo, non un costo trasferito.
Restano interamente tuoi: utenze, IMU, condominio, assicurazione, ammortamento degli arredi, manutenzione straordinaria, commercialista. Nell'elenco di prima sono circa 4.850 € su 6.150 € di voci "nascoste": il 78% resta sulle tue spalle anche con la gestione affidata.
Il totale, controintuitivamente, sale leggermente. Quello che scende è il tuo impegno, non il tuo costo: la quota del gestore si aggiunge a queste voci, non le sostituisce. È esattamente il motivo per cui il confronto tra gestione diretta e affidata va fatto sul netto e non sulla percentuale, come abbiamo mostrato in quanto costa davvero un property manager.
Come usarli, questi numeri
Non servono a scoraggiare: servono a fare un piano che regga. Tre regole operative.
Accantona invece di sperare. Metti da parte ogni mese una quota per arredi e straordinaria. Il 10% dell'incasso lordo è una regola grezza ma funziona.
Misura per soggiorno, non per notte. Pulizie, biancheria e consumabili dipendono dai soggiorni. Due prenotazioni da 7 notti costano molto meno di sette da 2 notti, a parità di incasso.
Rifai il conto ogni anno. I costi crescono, i prezzi no automaticamente. Il calcolatore di CasaMargin ti fa inserire tutte queste voci e ti restituisce il netto reale, in gestione diretta e con un gestore. Se sei in regime d'impresa, il conto va rifatto con il calcolatore forfettario, dove — attenzione — la maggior parte di questi costi non riduce le imposte.
In pratica
- Le voci "minori" valgono 12-18% del lordo: non sono minori.
- L'ammortamento degli arredi è il costo più dimenticato e uno dei più alti.
- I costi seguono i soggiorni, non le notti: la durata media è una leva.
- Accantona per la straordinaria: non è pessimismo, è cassa.
- Se il margine sparisce, il problema non sono i costi in sé ma il rapporto tra costi e ricavi: si aggiusta sul prezzo e sull'occupazione, non tagliando la biancheria.